Kopien der Originaldokumente, 06.05.2001
Vermerk Sächsischer Rechnungshof Leipzig vom 6. Mai 1994 ! ! !
Querschnittsprüfung Nutzung von Liegenschaften für Gästehäuser u. ä. hier: Wohnsitz und Gästehaus des Ministerpräsidenten Schevenstraße
Schreiben von Rechnungshof-Direktor Knief vom 6. Mai 1994
Abschrift der Dokumente (Kopien), Seitenzahlen des SH übernommen!
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RHD Knief
SÄCHSISCHER RECHNUNGSHOF
Karl-Tauchnitz-Straße 7, 04107 Leipzig
Postfach 1050 - 04010 Leipzig
Tel. 1034112140
persönlich/vertraulich
Herrn Staatssekretär
Dr. Karl-Heinz Carl o. V. i. A.
Sächsisches Staatsministerium der Finanzen
Carolaplatz 1
01097 Dresden
Leipzig. den 6. Mai 1994
Aktenzeichen: II-041100OH1L-92.36
Betr.: Querschnittsprüfung Nutzung von Liegenschaften für Gästehäuser u. ä. hier: Wohnsitz und Gästehaus des Ministerpräsidenten Schevenstraße
Anl.: 1
Sehr geehrter Herr Dr. Carl,
als Anlage übersende ich Ihnen einen Vermerk über die Nutzung der o. g. Liegenschaft.
Wegen der Besonderheiten möchte ich Ihnen Gelegenheit geben, den dargestellten Sachverhalt und die bisherige Würdigung aus derSicht Ihres Hauses zu überprüfen.
Ich wäre dankbar, wenn Sie mir Ihre Stellungnahme bis Ende dieses Monats übermitteln würden.
Mit freundlichen Grüßen
gez Knief
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Nr. O411000H1L-92.36
SRH Leipzig, den Mai 1994
Tel.: 21 40 227
Betr.: Querschnittsprüfung Nutzung von Liegenschaften für Gästehäuser u.ä. hier: Wohnsitz und Gästehaus des Ministerpräsidenten -
Schevenstraße -
Vermerk:
1. Allgemeines
Das Grundstück mit Gebäuden dient als Amtswohnung des Miniterpräsidenten, zugleich aber als Unterkunft für einige Minister, Staatssekretäre und Beamte (Mieter). Es war früher Gästehaus des Ministeriums für Staatssicherheit und wurde von der Treuhandanstalt - Bereich Finanzvermögen - an den Freistaat vermietet. Der Freistaat hat die Mietsache mit sämtlichen Aufbauten und beweglichen Inventar. übernommen (siehe Mietvertrag vom 23.12.1991 und Schreiben des SMF vom 1.1.1992 ohne Az.). Auf das Grundstück sind Rückübertragungsansprüche von seiten der Erben des Voreigentümers geltend gemacht worden. Das Verfahren ist noch nicht abgeschlossen. Ein Kauf der Liegenschaft durch den Freistaat ist nicht beabsichtigt.
2. Beschreibung der Liegenschaft
Die. Gebäude befinden sich auf einem parkähnlich angelegtem Grundstück von insgesamt 5.710 qm Fläche. Die Gebäudenutzfläche ist mit rd. 700 qm angegeben. Der an die Treuhand zu zahlende monatliche Mietzins beträgt (unleserlich???) DM. Dem Freistaat obliegen die Betriebskosten, Wartung und Betrieb der technischen Einrichtungen, Schönheitsreparaturen, Pflege der Außenanlagen, Kleinreparaturen und die Verkehrssicherungspflicht. Ein Lageplan des Grundstücks sowie ein Ge-
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bäudeplan war in der zur Verfügung gestellten Akte des Liegenschaftsamtes nicht vorhanden, obwohl nach einem Schreiben der Treuhand vom 17.1.1992, Az.: u5 FV2 me-pl, derartige Unterlagen übergeben worden sein sollen. Die Liegenschaft wurde zunächst von der Staatskanzlei (SK), dann vom SMF und schließlich vom Liegenschaftsamt Dresden betreut.
In der Akte befinden sich handschriftliche Aufzeichnungen über einzelne Zimmer, die als Wohnräume genutzt werden. Zu unterschiedlichen Zeitpunkten wurden Aufmaßarbeiten durchgeführt. Die dabei ermittelten Angaben weichen z.T. erheblich von einander ab.
Ein Verzeichnis des übernommenen Inventars befand sich nicht in der Liegenschaftsakte.
Mit Schreiben des SMF vom 19.4.1993 an das Liegenschaftsamt Dresden ohne Az. sowie vom Liegenschaftsamt Dresden an Frau, Biedenkopf vom 12.5.1993, Az.: VV8-D51/Schel LVBn, wurde die genutzte Gesamtwohnfläche erstmals ermittelt. Außer den Wohnräumen gibt es noch andere Räume, deren Nutzung aus der Akte im Liegenschaftsamt nicht ersichtlich ist. Es war auch nicht feststellbar, ob und wie alle verfügbaren Räume tatsächlich genutzt werden. Nach Durchsicht der Unterlagen müßten die Zimmer 3, 12, 13 und ein Zimmer im Souterrain nicht als Gästezimmer genutzt werden.
Die Belegung der Zimmer konnte nicht vollständig nachgewiesen werden. Infolge der wechselnden Zuständigkeiten und der besonderen Nutzung der Gebäude ist bis heute kein genauer Überblick über die Belegung möglich. Der SRH geht nach den Unterlagen davon aus, daß 313,7 qm vermietet sind.
Unklar ist auch, in weichem Umfang den Mietern neben der bloßen Überlassung von Räumen noch weitere Nutzungen und Vorteile gewährt wurden. Nach Auskünften der SK und des Liegenschaftsamtes werden die Gästeräume von Mitarbeitern des Freistaates aufgeräumt und gereinigt. Die Mieter erhalten Frühstück und auf Wunsch andere Mahlzeiten, die von Mitarbeitern
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zubereitet und serviert werden. Der Wareneinsatz für Mahlzeiten wird je nach Inanspruchnahme umgelegt. Im Grunde handelt es sich um eine "hotelähnliche" Unterbringung. Allerdings ist die Ausstattung der Räume wohl sehr unterschiedlich.
Unklar ist ebenfalls, ob und wie lange Angehörige des Ministerpräsidenten in seiner Dienstwohnung oder in Gästeräumen als Mieter oder im gemeinsamen Hausstand gewohnt haben.
3. Ausgaben für Dienstwohnung und Gästehaus
Gesamtausgaben lt. Zentralrechnung (Kap. 0201 Tit.Gr. 51 und Kap. 1520 Tit. 518 01 und 517 01, Kap. 1525 Tit. ...)
1992 in TDM = 646.088 Anl. 1
1993 in TDM = 777.635 Anl. 2
In den Gesamtkosten sind Personalausgaben von insgesamt:
1992 = 282.503,13 DM lt. Zentralrechnung
1993 = 303.444,09 DM lt. Oberrechnung
enthalten. Es werden vier Hauswirtschafterinnen, ein Koch, Hausmeister und eine Wirtschaftsleiterin beschäftigt.
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4. Einnahmen - Mieten für Gästezimmer
Die Mieteinnahmen betrugen für
1992 - 30.472 DM
1993 - 42.403 DM
Ab 1.4.1991 wurde aufgrund von Mietverträgen eine qm-Miete von 10 DM gezahlt. Ungeklärt ist immer noch, warum eine Mietwertberechnung des SMF vom 13.3.1991, die zu einer Miete von 20 DM/qm führte, nicht umgesetzt wurde.
Durch Vermerk des SMF vom 16.1.1992 wurde ein Gesamtmietzins von 21,75 v.H. errechnet. Das Staatliche Liegenschaftsamt Dresden wurde durch das SMF (Erlaß vom 27.3.1992) angewiesen, die Mieten zum 1.5.1992 neu festzusetzen.
Tatsächlich erfolgt die Mieterhöhung aufgrund einer Weisung der OFD vom 2 .11.1992 erst mit Schreiben vom 23.2.1993 rückwirkend zum 1 12.1992. Gegen dieses Verfahren erhoben mehrere Mieter Einwendung mit z.T. widersprüchlichen Begründungen.
5. Rechtsgrundlagen für die Nutzung des Grundstücks durch Mitglieder der Staatsregierung und Beamte
5.1 Amtswohnung des Ministerpräsidenten
Nach § 8 Abs. 4 SächsMinG vom 11.6.1991 kann den Mitgliedern de Staatsregierung eine Amtswohnung zugewiesen werden. Von dieser Möglichkeit ist bisher nur für den Ministerpräsidenten Gebrauch gemacht worden.
Für den vom Ministerpräsidenten als Amtswohnung genutzten Teil des Grundstücks sind etwaige Vorschriften über die Dienstwohnungen der Landesbeamten sinngemäß anzuwenden, die das SMF nach § 52 SäH0 zu erlassen hat.
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Es gibt für den Freistaat kein in sich geschlossenes Regelwerk für Dienst- oder Mietwohnungen. Es gelten deshalb die Vorschriften der SäH0, dazu erlassene allgemeine oder besondere 7 und ergänzend gem. Art. 8 des Einigungsvertrages und ö 28 Abs. 3 SächsMinG die Dienstwohnungsvorschriften des Bundes.
Die Amtswohnung des Ministerpräsidenten ist nicht Gegenstand der Prüfung. Es bedarf deshalb keiner Prüfung, inwieweit die Amtswohnung den anzuwendenden Dienstwohnungsvorschriften des Bundes entspricht.
5.2 Unterbringung von sonstigen Mitgliedern der Staatsregierung
Nach dem bisherigen Erkenntnissen sind die Minister Milbradt und Schommer in der Schevenstraße untergebracht. Ihnen ist keine Dienstwohnung zugewiesen worden.
Für die Nutzung von Teilen der Schevenstraße gilt zunächst § 52 SäHO, wonach Angehörige des öffentlichen Dienstes grundsätzlich Nutzungen und Sachbezüge nur gegen angemessenes Entgelt gewährt werden dürfen.
Auch Minister sind Angehörige des öffentlichen Dienstes im Sinne des § 52 SäH0 (Heuer, Kom. z. BHO § 52 Anm. I1).
Angemessen ist ein Entgelt nur, wenn zumindest die besonderen durch die Nutzung veranlaßten Selbstkosten erhoben werden (Heuer a.a.0 § 52 A. 3). Ausnahmen von dieser Regelung können nur durch Rechtsvorschriften (Gesetz, Rechtsverordnung, Tarifvertrag oder Haushaltsplan) bestimmt werden.
Die Haushaltspläne (1992 bis 1994) enthalten keine Ermächtigung auf angemessene Entgelte zu verzichten. Insbesondere aus dem Epl. 0201 und dem Kap. 1520 ist nicht zu entnehmen, daß der Haushaltsgesetzgeber eine verbilligte Nutzung beabsichtigt hat. § 52 Satz 4 SäH0 enthält keine Ermächtigung des
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SMF im Einzelfall oder ggf. in VV (z.B. Miet-/oder Dienstwohnungsvorschriften) auf angemessene Entgelte zu verzichten.
Die Mitglieder der Staatsregierung müssen deshalb für die Nutzung von Räumen der Schevenstraße kostendeckende Entgelte zahlen.
Unabhängig davon bleibt die Frage, ob ihnen tatsächlich entstandene Kosten der Unterbringung nach § 4 Abs. 2 der VO vom 1 .7.1992 zum SächsMinG zu erstatten sind.
Als Ergebnis bleibt festzustellen, daß für Mitglieder der Staatsregierung mindestens die Vollkosten für die von ihnen genutzten Wohnungen und sonstigen Leistungen als Entgelt anzusetzen sind.
Zu prüfen ist, ob für das Nutzungsentgelt oder den Mietzins nur - wie es der SMF offenbar unter Anwendung von Mietwohnugsvorschriften des Landes Baden-Württemberg oder des Freistates Bayern getan hat - der ortsübliche Mietwert und Nebenkosten zugrundegelegt werden kann.
Da SMF hat seine Berechnungen vom 13.3.1991 und 27.3.1992 au § 63 SäH0 gestützt. § 63 SäH0 gilt grundsätzlich für Dritte, die Anwendung auf Angehörige des öffentlichen Dienstes ist aber fiskalisch unbedenklich, weil der volle Wert im Sinne des § 63 Abs. 3 SäH0 bei normalen Verhältnissen in der Regel höher ist als das kostendeckende Entgelt. § 52 SäH0 verlangt aber eine Kontrollrechnung, inwieweit durch Ansatz de vollen Wertes als Miete die tatsächlichen Kosten gedeckt werden und ggf. eine Erhöhung des Mietzinses über den ortsüblichen Wert hinaus. Mietrechtliche Besonderheiten für die neuen Länder können außer Betracht bleiben, denn das Grundstück ist ohne Zweifel mietpreisungebunden.
Diese Vergleichsrechnung fehlt bisher, denn das SMF hat es unterlassen, die erforderlichen Feststellungen über tatsächliche Nutzung und Kosten zu treffen.
Für die Situation Anfang 199 mag dies verständlich sein. Für 1992 und die folgenden
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Jahre war der Verzicht auf die Feststellung der tatsächlichen Kosten nicht mehr vertretbar.
5.3 Unterbringung von Staatssekretären und Beamten
Für diesen Personenkreis gilt Ziff. 5.2 entsprechend § 27 . s. 1 SächsMinG.
5.4 Angehörige des Ministerpräsidenten
Dienstwohnungen sind Wohnungen, die Inhabern bestimmter Ämter ohne Mietvertrag zugewiesen werden. Die Zuweisung umfaßt die Familie und Personen, die zum Hausstand des Inhabers gehören. Hiernach richtet sich Größe und Dienstwohnungsvergütung und die Verteilung der Kosten. Obwohl die Dienstwohnung des Ministerpräsidenten nicht Gegenstand der Prüfung ist, wird zu klären sein, welche Flächen und Räume zur Dienstwohnung zu rechnen sind (vgl. Pkt. 2) und welche Räume zeitweilig Angehörigen mietweise überlassen wurden.
6. Bemessung der Entgelte
Zur richtigen Feststellung der Entgelte nach §~ 52, 63 SäH0 sind die in Ziff. 3 dargestellten Gesamtkosten entsprechend der tatsächlichen Nutzung und Inanspruchnahme von sonstigen Leitungen auf Dienst- und Mietwohnungen zu verteilen. Nimmt man die Verteilung nur nach den Flächen vor, so errechnet sich für das Jahr 1992 ein angemessenes Entgelt von rd. 77 DM/qm, für 1993 von 92 DM/qm.
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7. Nicht erhobene Einnahmen
Nach § 34 Abs. 1 SäH0 sind Einnahmen rechtzeitig und vollständig zu erheben. Legt man die nicht umgesetzte Mietwertberechnung vom 1.4.1991 zugrunde, sind dem Freistaat für 1991 d. 25 TDM Mieteinnahmen entgangen. Legt man ein geschätztes Durchschnittsentgelt von 70 DM/qm zugrunde, ergibt sich ein
Einnahmeausfall von rd. 150 TDM.
Für das Jahr 1992 errechnet sich ein Einnahmeausfall von rd. 59 TDM und für 1993 von rd. 306 TDM (siehe Anl. 3).
8. Nachforderung von Nutzungsentgelten
Obwohl das Staatliche Liegenschaftsamt Dresden noch im September 1993 Vordrucke verwendet, die mit "Nutzungsvereinbang" überschrieben sind, handelt es bei dem Rechtsverhältnis um einen besonders ausgestalteten Mietvertrag zwischen dem Freistaat und einzelnen Mietern (Nutzern). Kennzeichnend ist,(daß neben der Überlassung von Räumen, erbrachte "hotelähnliche" Leistungen nicht erwähnt sind.
Sowohl SMF und OFD gehen im Schriftverkehr von Mietzins und Mietvertragsänderungen aus. Ein öffentlich-rechtliches Nutzungsverhältnis ist von den Beteiligten offensichtlich nicht gewollt. Deshalb ist Mietrecht anzuwenden (vgl. 2.3 Bayr. VV über staatliche Mietwohnungen Ziff. I), das für eine rückwirkende, Erhöhung des Mietzinses die Zustimmung des Mieters erfordert. Diese liegt nicht vor. Die Einwendungen einiger Mieter erfolgten zu Recht. Sofern sie nicht endgültig zustimmen, müßte sogar ein Teil der unter Vorbehalt gezahlten Beträge erstattet werden.
II
-rüs/kni14031
(rüs;4.5.1994)
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Anlage 1 zum Vermerk vom 4.5.1994
Ein- und Ausgaben der Liegenschaft Schevenstraße 1
per 31.12.1992
020142551 Vergütung für sonstige Hilfs-
......... leistung durch Angestellte ...... 99.349.52 DM
020142651 Löhne für sonstige Hilfs-
......... leistungen durch Arbeiter ...... 183.153,61 DM
020151351 Post- und Fernmeldegebühren ..... 28.767,37 DM
020151551 Geräte, Ausstattungs- und
......... Ausrüstungsgegenstände .......... 70.260,42 DM
020151751 Bewirtschaftung der Grundstücke .... 731,68 DM
020152251 Verbrauchsmaterial ............... 5.266,39 DM
020154751 nicht aufteilbare
......... sächl. Verwaltungsausgaben ....... 1.550,11 DM
Summe Ausgaben TG 51 ..................... 389.079,10 DM
152051801 Mietzahlung .................... 126.000.00 DM
152051701 Bewirtschaftung BK .............. 22.668.58 DM
Energie ................................... 70.584,24 DM
Bauunterhalt SHBA ......................... 37.756.08 DM
Geamtausgaben ............................ 646.088,00 DM
Einnahmen aus Vermietung .................. 30.472.00 DM
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Anlage 2 zum Vermerk vom 4.5.1994
Ein- und Ausgaben
der Liegenschaft Schevenstraße 1 ........ per 30.10.1993
020142551 Vergütung für sonstige Hilfs-
......... leistungen durch Angestellte .... 39.388.84 DM
020142651 Löhne für sonstige Hilfs-
......... leistungen durch Arbeiter ...... 196.517,17 DM
020151351 Post- und Fernmeldegebühren ..... 20.904,19 DM
020151551 Geräte, Ausstattungs- und
......... Ausrüstungsgegenstände .......... 23.210,85 DM
020151651 Dienst- und Schutzkleidung .......... 71,63 DM
020151751 Bewirtschaftung der Grundstücke . 12.524,30 DM
020152251 Verbrauchsmaterial ............... 3.233,28 DM
020154751 nicht aufteilbare
......... sächl. Verwaltungsaufgaben .......... 11,58 DM
020181251 Erwerb von Geräten, Ausstattungs-
......... und Ausrüstungsgegenstände ...... 13.773,42 DM
Summe Ausgaben TG 51 ..................... 309.635,26 DM
152051801 Mietzahlung .................... 105.000,00 DM
152051701 Bewirtschaftung BK .............. 12.968,84 DM
......... Energie ........................ 112.198,87 DM
......... Bauunterhalt SHBA ............... 50.182,84 DM
Gesamtausgaben ........................... 589.985,81 DM
Einahmen aus Vermietung ................... 31.982,10 DM
Ein- und Ausgaben
der Liegenschaft Schevenstraße 1 ........ per 31.12.1993
020142551 Vergütung für sonstige Hilfs-
......... leistungen durch Angestellte .... 50.579.72 DM
020142651 Löhne für sonstige Hilfs-
......... leistungen durch Arbeiter ...... 252.864,36 DM
020151351 Post- und Fernmeldegebühren ..... 35.941,27 DM
020151551 Geräte, Ausstattungs- und
......... Ausrüstungsgegenstände .......... 23.962,05 DM
020151651 Dienst- und Schutzkleidung .......... 71,36 DM
020151751 Bewirtschaftung der Grundstücke . 14.077,01 DM
020152251 Verbrauchsmaterial ............... 5.226,13 DM
020154751 nicht aufteilbare sächl.
......... Verwaltungsaufgaben ................. 11,58 DM
020181251 Erwerb von Geräten, Ausstattungs-
......... und Ausrüstungsgegenstände ...... 49.900,68 DM
Summe Ausgaben TG 51 ..................... 432.634,17 DM
152051801 Mietzahlung .................... 126.000,00 DM
152051701 Bewirtschaftung BK .............. 17.397,01 DM
......... Energie ........................ 136.647,28 DM*
......... Bauunterhalt SHBA ............... 64.957,23 DM
Gesamtausgaben ........................... 777.635,69 DM
Einahmen aus Vermietung ................... 42.403,47 DM
*In diesem Betrag ist eine Abrechnung für Gas enthalten
evtl. über mehrere Jahre, davon 25.247.47 DM.
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Anlage 3 zum Vermerk vom 4.5.1994
Schevenstraße 1 per 31.12.1992
Gesamtausgaben: .......................... 646.088,00 DM
Einnahmen aus Vermietung: ................. 30.472,00 DM
angemietete Fläche: .......................... 700,00 qm
vermietete Fläche: ........................... 313,70 qm
prozentualer Anteil an der Gesamtfläche: ...... 44,81 vH
Kosten für vermietete Fläche ............. 289.512,03 DM
(44,81 v.H. von Gesamtkosten):
zu zahlende Miete pro qm: ..................... 76,91 DM
Gesamtkosten ............................. 289.512,03 DM
./. Mieteinnahmen ......................... 30.472,00 DM
entgangene Einnahmen ..................... 259.040.03 DM
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Anlage 3 zum Vermerk vom 4.5.1994
Schevenstraße 1 per 31.12.1993
Gesamtausgaben: .......................... 777.635,96 DM
Einnahmen aus Vermietung: ................. 42.403,47 DM
angemietete Fläche: .......................... 700,00 qm
vermietete Fläche: ........................... 313,70 qm
prozentualer Anteil an der Gesamtfläche: ...... 44,81 vH
Kosten für vermietete Fläche ............. 348.458,00 DM
(44,81 v.H. von Gesamtkosten)
zu zahlende Miete pro qm: ..................... 92,58 DM
Gesamtkosten ............................. 348.458,00 DM
./. Mieteinnahmen ......................... 42.403,00 DM
entgangene Einnahmen ..................... 306.055.00 DM
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